Раздел квартиры при ипотеке

0
Раздел ипотеки между супругами

Иногда брак между супругами расторгается. По закону всё их имущество должно быть разделено в равной пропорции. Но не всегда понятно, как осуществить раздел квартиры при ипотеке, ведь она находится под обременением у банка.

Когда ипотечную квартиру не нужно делить при разводе

Сначала следует рассказать о тех ситуациях, когда квартиру делить ни через суд, ни путем заключения мирового соглашения не нужно вообще.

Гражданский брак

Ипотечную квартиру супругам, находящимся в гражданском браке, разделить можно только мирно урегулировав этот вопрос
Ипотечную квартиру супругам, находящимся в гражданском браке, разделить можно только мирно урегулировав этот вопрос

Если квартира взята в так называемом гражданском браке, то делить ее не придется. Дело в том, что разделу подлежит имущество, нажитое в официальном браке. В случае же гражданского брака квартира останется за тем заемщиком, на которого была оформления ипотека.

Максимум, что может затребовать вторая сторона – возврат половины средств, затраченных на оплату обязательств во время «брака». Однако на практике доказать, что платежи производились из совместного бюджета, очень сложно. В большинстве случаев судьи вообще отказывают в рассмотрении дела на том основании, что не было брака – нет и официального развода.

Квартира приобретена до брака

Если жилплощадь приобретена одним из супругов до заключения брака, то раздел квартиры в ипотеке также не производится: имущество является нажитым до установления официальных отношений. Однако вторая сторона может претендовать на половину платежей, произведенных во время брака. Например, муж купил квартиру в ипотеку до брака за 3 млн рублей, во время брака совместно с женой выплатил 1 млн рублей. После развода жилье остается за ним, но он обязан выплатить бывшей супруге 500 тыс. рублей.

Жилье куплено на средства одного из супругов

В случае, если квартира куплена во время брака, но на средства только одного супруга, то она также остается за ним.

Жилье, приобретенное на средства одно из супругов в ипотеку так же нельзя разделить. Второй супруг может претендовать лишь на компенсацию ежемесячных платежей.
Жилье, приобретенное на средства одно из супругов в ипотеку так же нельзя разделить. Второй супруг может претендовать лишь на компенсацию ежемесячных платежей.

Это возможно, если жилье приобретено:

  • на подаренные деньги;
  • на унаследованные средства;
  • на средства от реализации имущества, нажитого до брака (например, муж продал личную машину и использовал эти деньги для первоначального взноса).

Однако необходимо доказать, что для приобретения жилья использовались только личные средства супруга, а это возможно не всегда. Кроме того, в этих случаях владелец квартиры всё равно должен компенсировать второй стороне половину средств, выплаченных в банк во время брака.

Брачный договор

В случае заключения брачного договора раздел квартиры в ипотеке производится в соответствии с положениями соглашения. Например, если сказано, что жилье полностью остается за одним из них, то так и происходит, и никаких компенсаций никто не выплачивает. Если же в договоре указано, что жилье должно поделиться пополам, то так и происходит.

Брачный договор можно заключить в любом момент времени: после покупки квартиры, до ее приобретения или даже непосредственно перед разводом.

Способы раздела квартиры в ипотеке

В соответствии с законом стороны могут свободно договариваться между собой, как они будут поступать с ипотечной квартирой в случае развода. Если же мирные переговоры ни к чему не приводят или банк не соглашается ни с каким вариантом, то остается только одно: обращение в суд.

Каким образом происходит раздел квартиры, находящейся в ипотеке, между супругами и на что каждый из них может претендовать

Мирное урегулирование

Наиболее частыми вариантами являются:

  • Заемщики продолжают вместе платить по одной ипотеке. Это наиболее простое решение проблемы. Как именно разделятся платежи, остается на усмотрение бывших супругов, обычно 50/50. Проблемы возникают, если одна сторона исполняет обязательства, а другая – нет. В этом случае на общий кредит налагаются пени и штрафы, и как делить их – уже непонятно.
  • Один из супругов может отказаться от своей доли в квартире, находящейся в ипотеке. В этом случае ее будет полностью платить вторая сторона, и никто никому не останется ничего должен (кроме заемщика – банку). В этом случае супругу необходимо нотариально оформить отказ от квартиры и добиться от банка исключения его из списка плательщиков.
  • Доли в квартире делятся между супругами пропорционально, договор ипотеки также разделяется пополам, и банк заключает с каждым заемщиком отдельное соглашение. Очевидно решение для раздела ипотеки между супругами, но кредиторы редко идут на него. Причина – у одного из плательщика может не оказаться достаточного дохода, либо банки просто не хотят рисковать.
  • Квартира с согласия банка продается, из полученной суммы погашается ипотека, а остаток делится между бывшими супругами. Это наиболее часто встречающийся и достаточно практичный вариант. Существенный минус – обычно квартира продается значительно ниже рыночной цены, чтобы можно было ее побыстрее реализовать.
  • Супруги погашают ипотеку досрочно, оформляют квартиру в собственность, затем продают и делят деньги пополам. Еще одно простое решение раздела жилья при ипотеке, но не всегда осуществимое, если у супругов нет денег на досрочное погашение. На помощь приходятся займы у родственников или в другом банке.

Кроме того, возможен еще один интересный вариант, правда, редко реализуемый на практике. С согласия банка в квартире, находящейся в ипотеке, производиться перепланировка, комнаты изолируются друг от друга, т.е. создаются две разные жилплощади. Затем банк делит ипотеку пополам и заключает с каждым плательщиком отдельное соглашение.

Чаще всего такой вариант применяется в частных домах достаточно большой площади, потому что квартиры делить сложнее, особенно, с нечетным количеством комнат.

Интересно узнать: Можно ли продать квартиру в ипотеке.

Раздел по решению суда

Составить иск с требованием о разделе имущества может любой из супругов.

Он оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, в нем должны быть изложены следующие факты:

  • когда и при каких обстоятельствах была куплена жилплощадь;
  • на кого оформлен договор займа;
  • как именно супруги осуществляли платежи (совместно, раздельно или за всё платил один из них);
  • составлен ли брачный договор;
  • какова позиция банка.

В заключении истец должен указать, как, по его мнению, необходимо разделить ипотечное жилье.

Квартиру, находящуюся в ипотеке, всегда можно разделить по решению суда, если хотя бы одна из трех сторон не может прийти к мирному соглашению
Квартиру, находящуюся в ипотеке, всегда можно разделить по решению суда, если хотя бы одна из трех сторон не может прийти к мирному соглашению

При вынесении решения о раздел квартиры в ипотеке суд будет руководствоваться мнением не только истца и ответчика, но и банка. Принятое решение может быть оспорено в вышестоящем суде, но обычно остается без изменения, так как являет собой наиболее приемлемый вариант.

Чаще всего принимается одно из следующих решений:

  • один из супругов (чаще всего истец) выкупает долю у второго, оставляя за собой и квартиру, и ипотеку;
  • квартира немедленно реализуется, выручка делится между банком и супругами;
  • супруги обязаны совместно погасить ипотеку, затем продать жилье и разделить средства сообразно долям;
  • супруги выкупают квартиру из ипотеки и продают ее с последующим разделением вырученных денег.

При разделе ипотеки между супругами можно пойти и на мировое соглашение с банком. При этом, как показывает судебная практика, банки крайне редко соглашаются на раздел ипотеки на две части – им не выгодно получать двух созаемщиков с неизвестной кредитоспособностью вместо одного проверенного. Поэтому и мировая обычно сводиться к одному из указанных выше вариантов.

Как делится находящаяся в ипотеке квартира между супругами

В «классическом» варианте жилье (или полученные за его реализацию средства) делятся в равной пропорции.

Однако на практике супруги сталкиваются со множеством отступлений от стандартной схемы:

Раздел ипотечной квартиры между супругами в основном производится 50/50, за исключением некоторых нюансов
Раздел ипотечной квартиры между супругами в основном производится 50/50, за исключением некоторых нюансов
  • Квартира куплена с использованием маткапитала. В этом случае раздел квартиры, находящейся в ипотеке, осложнен наличием долей детей. Самый оптимальный вариант: оставить жилье тому супругу, который остался с детьми, с получением компенсации за долю. Однако это возможно не всегда. В таком случае реализуют непропорциональное разделение – супруг, оставшийся с детьми, получает большую долю (свою + детей), которая может быть увеличена на усмотрение суда. Чаще всего такое жилье продают, а средства делят сообразно долям.
  • Изначально жилье оформлено на одного супруга, а второй отказался от своей доли. В этом случае второй супруг, не имеющий доли, может получить только компенсацию в виде 50% от совместно произведенных взносов.
  • Доли в жилье распределены непропорционально. Иногда супруги так делают, чтобы один из них мог получить налоговый вычет. В этом случае разделение ипотеки производиться сообразно долям. Например, если у мужа 7/10 доли, а у жены – 3/10, то остаток по ипотеке будет разделен между ними в такой же пропорции. Если же они решат продать квартиру, то после расчета с банком остаток будет поделен так же.

Работал или нет супруг в период брака, производил ли взносы – это значения не имеет. Отсудить большую долю в квартире лишь на том основании, что истец зарабатывал больше, чем ответчик, не получится. Большую роль играет то, как были распределены доли изначально и имеются ли доли, принадлежащие детям.

Заключение

Таким образом, раздел квартиры при ипотеке – очень неоднозначная и сложная процедура. Даже профессиональный юрист не всегда может объективно оценить исход того или иного судебного разбирательства. Поэтому сторонам лучше договариваться до суда и предлагать свое решение банку. В противном случае возможен компромиссный исход, которые не устроит полностью никого. Вариантов разделения жилья несколько, какой выбрать – зависит от позиции банка, возможностей бывших супругов и, конечно, наличия или отсутствия у них детей.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here