Покупка квартиры с обременением

0
Риски покупки квартиры с обременением

Выходя на рынок недвижимости, покупатель, не имеющий специальных знаний о том, как проверить квартиру при покупке, может попасть в затруднительную ситуацию или угодить в руки мошенникам. Потенциально опасная сделка – покупка квартиры с обременением.

Возможные виды обременений квартиры

Наличие обременения на квартиру означает, что собственник не может распоряжаться своим имуществом, а права на нее принадлежат другому физическому или юридическому лицу. Как снять обременение зависит от того, чем оно обусловлено.

Существующие виды обременения жилой недвижимости

Ипотека

Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита, до погашения долга принадлежит банку. Собственник ипотечной квартиры не может продать ее без согласия кредитора. Тем не менее, на рынке часто встречаются объявления о продаже залоговых квартир. И иногда покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать довольно выгодным приобретением, ведь чаще всего цена на такое имущество ниже, а качество лучше: банк не каждую квартиру примет в залог, а его сотрудники точно знают, как проверить, соответствует ли недвижимость требованиям законодательства и заявленной стоимости.

Приобрести квартиру, находящуюся в ипотеке можно двумя способами:

  1. Освободить недвижимость от задолженности перед банком, выплатив остаток по кредиту, после чего провести стандартную сделку купли-продажи. Для этого лучше воспользоваться двумя банковскими ячейками. В одной будет сумма на погашение кредита, в другой – остаток стоимости квартиры. Сначала продавец погашает кредит с помощью средств покупателя из первой ячейки (составляется предварительный договор купли-продажи для минимизации рисков). Затем, при наличии новой выписки из ЕГРП об отсутствии обременения, проводится сделка, по результатам которой продавец получает руководство, как снять деньги из второй ячейки.
  2. Переоформить ипотеку на себя. Для этого необходимо одобрение банка, выдавшего кредит. При наличии положительной кредитной истории и достаточного уровня дохода, банк препятствовать не будет, и все обязательства по уплате долга перейдут на нового владельца, а квартира останется в обременении банка. Скрыть нечистую кредитную историю не удастся, так как проверить это не составит труда у любой кредитной организации.
Возможный негативный исход при покупки квартиры с обременением по ипотеке

Квартира с обременением может продаваться и по договору переуступки прав. Например, при участии в долевом строительстве, пока дом не сдан, собственность оформить нельзя, а ипотеку оформить можно. В договоре должен быть отражен факт обременения со всеми условиями, а также согласие нового дольщика эти условия выполнять. После сдачи дома квартира перейдет в залог к банку, выдавшему кредит на ее приобретение.

Рента

Приобретая квартиру, обремененную договором ренты, важно знать, что недвижимость может быть продана, только если согласен рентополучатель, а платить ренту придется новому владельцу. При нарушении условий ренты, квартира будет возвращена рентополучателю, а продавца и покупателя могут обязать выплатить компенсацию за причиненный ущерб. Так как снять все ограничения по договору ренты и стать собственником можно только после смерти рентополучателя, нужно оценивать риск внезапного появления наследников.

Арест

Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.
Купить квартиру, находящуюся под обременением в виде ареста службой судебных приставов нельзя до момента полного погашения долга и снятия ареста. Даже проведенная обманным путем сделка такого рода будет аннулирована.

Имущество арестовывается судебными исполнителями по многим причинам, даже за долги по оплате коммунальных услуг. Главное, собственник не может продать квартиру, находящуюся под арестом, пока все требования суда не будут выполнены. Однако, не все граждане нашей страны чтут закон: квартира может быть продана обманом невнимательному клиенту.

Как снять обременение после покупки арестованной квартиры? Никак. В процессе регистрации права выяснится, что недвижимость под арестом, сделка аннулируется. Стать владельцем этой жилплощади можно лишь после уплаты долгов продавцом.

Прописка

Некоторые категории лиц нельзя выписать из квартиры, не предоставив им иного жилья. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды и старики. Если таких людей выписали, обойдя закон, а квартиру продали, при обращении в суд их восстановят в праве на проживание в данной квартире, даже если они не являются собственниками недвижимости. Как проверить наличие не выписанных из квартиры граждан? Запросить в управляющей компании подробную выписку из домовой книги.

Аренда

Если на момент продажи квартира сдается, квартиросъемщики вправе проживать там до истечения срока договора аренды. Требования покинуть жилище раньше указанной в договоре даты будут неправомерны.

Ветхое жилье

Если квартира находится в доме, который признан ветхим или находящимся в аварийном состоянии, продажа ее запрещена по закону.

Материнский капитал

Покупка квартиры, обремененной материнским капиталом, также имеет ряд особенностей. Когда материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, несовершеннолетние дети обязательно должны быть среди собственников новой жилплощади.

Существует ряд нюансов при покупке квартиры, обремененной материнским капиталом

Для продажи недвижимости с правом собственности несовершеннолетних детей требуется подобрать другое жилое помещение, приобретение которого будет осуществляться одновременно с продажей обремененной квартиры, ребенок также оформляется собственником жилья. Только если органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры, при оплате которой использовался материнский капитал, с одновременной покупкой нового жилища, и оно будет оформлено на детей, сделка состоится.

Как проверить квартиру на обременение при покупке

Приобретение недвижимости – это всегда определенные риски. Одно дело, когда осознанно идешь на сделку с обремененным жильем, другое – когда получаешь такой сюрприз после покупки. Во избежание проблем и вопросов: как снять обременение впоследствии, важно знать, как проверить чистоту квартиры перед сделкой.

Для этого требуем наличие у продавца следующих документов:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (при наличии кадастрового паспорта не обязателен);
  • выписка из ЕГРП. Ее следует внимательно изучить.
Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы. если решились на покупку квартиры с обременением
Внимательно проверяйте все, предоставляемые собственником, документы. если решились на покупку квартиры с обременением

В первичной беседе стоит выяснить у продавца, при каких обстоятельствах была куплена им данная квартира, использовались ли материнский капитал или ипотека при покупке, оплачены ли коммунальные счета, была ли перепланировка. При переходе к сделке обязательно проверяем по документам все сказанное продавцом.

Порядок действий для проверки на наличие ограничений по продаже недвижимости:

  1. Запросить справку из ЕГРП об отсутствии либо наличии обременений.
  2. Проверить историю произведенных ранее действий с данной квартирой (соответствующие документы также можно заказать в ЕГРП).
  3. Если в квартире производилась перепланировка, нужно удостовериться в ее законности.
  4. Проверить у нотариуса наличие или отсутствие генеральной доверенности на квартиру.
  5. Попросить у продавца справку из домовой книги, чтобы убедиться, что в квартире нет прописанных лиц, в том числе, временно. Особенно, если при покупке был использован материнский капитал.
  6. При наличии наследников, нужно убедиться в отсутствии притязаний на жилплощадь и нотариально это заверить.
  7. Если квартира была куплена в браке, требуется согласие на продажу от обоих супругов.
  8. Наличие неоплаченных счетов по жилищно-коммунальным услугам может доставить неприятные разбирательства после сделки, поэтому делаем запрос в ЖКХ.

Как снять обременение после покупки квартиры

Снятие обременения по ипотеке происходит только при полном расчете с кредитором. Закладную на квартиру и документ о погашении задолженности получаем в банке. Также в банке заверяем заявление от всех собственников недвижимости о том, что ограничения сняты. Прилагаем паспорта, квитанцию об оплате гос. пошлины за новое свидетельство, свидетельство о государственной регистрации права собственности, 2 договора: купли-продажи и кредитный, копии прилагаемых документов.

Теперь можно отправляться в регпалату, присутствовать должны все собственники данной квартиры. При отсутствии проблем с документами обременение снимут в течение 3 дней, а новое свидетельство будет на руках в течение 30 дней.

Заключение

Приобретение долгожданных квадратных метров – непростое и ответственное занятие. Прежде чем решиться на такую сделку, важно изучить, как проверить квартиру на наличие долговых обязательств и главное, как снять имеющееся обременение после покупки. Внимательное изучение документов и консультация с компетентным юристом помогут минимизировать возможные риски, и тогда даже покупка квартиры с обременением пройдет с максимальной выгодой для обеих сторон.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here