Можно ли продать квартиру в ипотеке

0
Какой способ выбрать, чтобы продать квартиру, обремененную ипотекой

Спустя время после получения жилищного кредита человек может задаться вопросом – можно ли продать квартиру в ипотеке? Независимо от причин и прочих факторов реализовать такое жилье в большинстве случаев можно. Давайте разберем возможные варианты.

Зачем продавать квартиру, не погасив ипотеку

Обратитесь к договору: если в нем есть пункт, не позволяющий продать квартиру в ипотеке, совершить намеченную сделку не получится
Обратитесь к договору: если в нем есть пункт, не позволяющий продать квартиру в ипотеке, совершить намеченную сделку не получится

Для продажи заемщик может иметь несколько поводов. Далеко не всегда главным аргументом выступает непосильная финансовая нагрузка на семейный бюджет. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, и купить другую разрешает кредитно-финансовая организация, в которой была осуществлена сделка.

Итак, предваряя ответ на вопрос: как продать квартиру под невыплаченной ипотекой, разберемся в том, какие причины могут для этого быть? Ключевыми будут:

  • Приобретение лучшего жилья. Желание продать квартиру взятую в ипотеку и приобрести другое жилье, которое имеет лучшие показатели.
  • Трудности при выплате долга банку. Речь идет о случае возникновения финансовых затруднений, когда ежемесячные платежи становятся слишком тяжелыми.
  • Получить прибыль. Ипотечники пользуются предлагаемой возможностью для осуществления заработка, так как полученная прибыль часто выводит продавца в плюс.

Таким образом, примерный список причин, которые могут подтолкнуть заемщика искать ответ на вопрос о продаже ипотечной квартиры с обременением, мы установили (здесь подробнее: как снять обременение с квартиры). Приступаем к разбору схемы сделки купли-продаже при таком варианте.

Как продают ипотечные квартиры с обременением

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку без договора с кредитным учреждением? Кто из родственников может стать покупателем квартиры, по которой еще не выплачена ипотека? В какие сроки происходит сделка? С чего начать и куда обращаться? Вопросов очень много. Разбираемся по порядку.

Получите согласие банка на реализацию жилья

В первую очередь следует понимать, что совершать продажу квартиры в ипотеке можно только получив разрешение от банка, где был оформлен жилищный кредит. Все права на недвижимость (до полной выплаты долга) переходят банку, ст.301 ГК РФ.

Первый шаг, независимо от выбранного метода продажи квартиры в ипотеку – получить разрешение банка
Первый шаг, независимо от выбранного метода продажи квартиры в ипотеку – получить разрешение банка

В случае отказа клиент имеет право оспорить решение, если подобный нюанс не прописан в исходном договоре и не был оговорен во время оформления сделки. Стоит помнить об этом и внимательно изучить ипотечный договор.

Не получается продать квартиру с ипотечным обременением - попробуйте рефинансирование или изучите положения программы государственной поддержки ипотечников. Если продажа была затеяна ради спасения бюджета, то это поможет.

Определите способ продажи квартиры, взятой в ипотеку

Есть 3 проверенных временем и установленных законодательством реализации жилья под невыплаченной ипотекой:

  1. Сделка под руководством банка-кредитора через 2 ячейки.
  2. Досрочное погашение остаточной задолженности с последующим договором купли-продажи.
  3. Замена ипотечных должников без снятия обременения.

Нижем дадим тезисную характеристику каждому из вариантов и постараемся разобраться, какой способ будет наиболее выгодным в каждом отдельном случае. Для полноты картины предлагаем посмотреть видео, где эксперт по недвижимости дает разъяснения по законным схемам продажи ипотечного жилья с обременением:

Досрочное погашение и продажа

Продавцу нужно найти покупателя, согласного купить квартиру с долгом. На этот случай составляется предварительный договор купли-продажи квартиры, за время его действия продающая сторона должна погасить остаток задолженности в банке, после этого заключается основной договор.

Алгоритм действий:

  • Узнать точную сумму долга.
  • Получить положительный ответ от банка.
  • Составить нотариально заверенный договор купли-продажи (предварительный).
  • Внести платеж, который должен быть равен сумме остаточного долга.
  • Переоформить собственность на нового владельца.
Когда осталось выплатить малую долю от общей ипотечной задолженности, выгодно будет сделать это досрочно, снять обременение с жилья и быстро продать его, следуя поставленной цели
Когда осталось выплатить малую долю от общей ипотечной задолженности, выгодно будет сделать это досрочно, снять обременение с жилья и быстро продать его, следуя поставленной цели

Продать квартиру, не погасив ипотеку можно. Возможно в некоторых случаях это будет не так быстро, как хотелось бы. Возьмите консультацию эксперта по недвижимости, кредитного специалиста, вооружитесь точной информацией для быстрого проведения сделки.

Выгодным будет способ в отношении квартир в строящемся доме. Это товар, на который всегда есть спрос.

Однако не всегда передать жилье новому собственнику можно, минуя трудности. К примеру, заемщикам, чьи суммы ипотечной задолженности на момент решения продажи квартиры все еще велики, лучше воспользоваться иным вариантом. В нем активное участие будет принимать сам банк-кредитор.

Сделка купли-продажи при участии банка

Главное правило – не скрывать факт обременения квартиры ипотекой. В противном случае заемщик вовлекает покупателя в аферу, что расценивается как нарушение закона.

Продажа ипотечной квартиры происходит с использованием двух банковских ячеек, где покупатель оставляет часть средств для банка - это остаток задолженности первого заемщика и вторая часть средств для продавца.

Как можно продать квартиру, взятую в ипотеку, и имея непогашенные обязательства:

  • Покупатель должен обратиться к заемщику с намерением выкупить залог.
  • Продавец обращается в банк за разрешением на договор.
  • Покупателю необходимо внести суммы в разные ячейки – одну для банка, другую – заемщику.
  • Банк передает документы для снятия обременения в Росреестр.
  • Заемщик и кредитная организация могут получить доступ к деньгам.
Минус схемы заключается в минимальной выплате средств заемщику
Минус схемы заключается в минимальной выплате средств заемщику

Здесь продажей занимается, по большей части, кредитор. Продавцу необходимо только найти покупателя.

Замена ипотечного должника

Продать квартиру, не погасив ипотеку можно даже не снимая с нее обременения. Речь идет о замене должника.

Покупатель квартиры, которая находится в ипотеке, примеряет в этом случае на себя не только роль собственника новой квартиры, но и "наследника" невыплаченной суммы задолженности с не снятым обременением в придачу.

Такой способ продажи может быть выгоден для продавца и банка, но очень опасен для покупателя. К непогашенной доли жилищного кредита могут прибавиться штрафы и пени. Избавиться от такой жилплощади даже по сходной цене в будущем будет сложно. На плечи нового кредитного заемщика (именно такой статус он будет иметь после сделки) ложится финансовая нагрузка.

Заключение

Можно ли продать квартиру в ипотеке: да. В первую очередь следует соблюдать законность подобных сделок, так как в противном случае могут возникнуть серьезные не приятности. Продать квартиру под ипотекой не так сложно, как может показаться, особенно если доверить операцию банку. Перед тем, как приступать к осуществлению сделки следует пообщаться с квалифицированным специалистом.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here